親が元気なうちに実家の将来を話す｜空き家予防の家族会議

判断能力が低下した後は、実家の処分に裁判所の許可が要る

裁判所の案内によると、成年後見人などが本人に代わって本人の居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可が必要で、許可なく行った処分は無効です。対象は売却だけでなく、抵当権の設定、賃貸借契約の締結や解除、建物の取壊しも含まれます。入院や施設入所で今は住んでいない家でも、将来戻る可能性がある場合や入所前に住んでいた場合は「居住用」に当たります。申立手数料は収入印紙800円で、不動産業者の査定書などの資料を付けて申し立てます。

つまり、親が元気なうちなら本人の意思で決められることが、後になると手続きと時間がかかります。家族会議では「将来売るのか、残すのか、誰が管理するのか」を、親本人の考えとして聞いておくことが出発点です。

施設に入った後の家の使い方

相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、原則として亡くなる直前まで本人が1人で住んでいた家が対象ですが、老人ホーム等に入所していた場合も一定の要件で対象になります（国税庁No.3307）。

• 家を出る直前に、要介護認定・要支援認定などを受けていたこと
• 入所後も相続の直前まで、家が本人の物品の保管などに使われていたこと
• その間、事業や貸付けに使ったり、本人以外の人が住んだりしていないこと
• 対象の施設は、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅などに限られる

入所中に家を貸して家賃を施設費に充てる、子ども世帯が引っ越して住む、といった選択は、この特例を使えなくする可能性があります。貸すか空けておくかは、相続後の売却まで見通して決めてください（貸すか売るかの比べ方）。

遺言で決めておくなら

自筆の遺言書は、法務局の自筆証書遺言書保管制度で預けられます。保管の申請は1件3,900円で、収入印紙で納めます。利用は予約制です。2023年10月からは、本人の死亡後に遺言書が保管されていることを知らせる相手を、相続人や受遺者に限らず最大3名まで指定できるようになりました。実家を誰に継がせるかを決めている場合、家族会議の内容を遺言に反映させておくと、相続後の話し合いが短くなります。

家族会議で共有しておく項目

• 登記上の名義と、ほかに親名義の不動産がないか（所有不動産記録証明制度）
• 固定資産税の通知書、火災保険、電気・水道・ガスの契約者
• 鍵の数と保管している人、近所の連絡先
• 残したい家財と思い出の品、仏壇やお墓の今後
• 住宅ローンや借入の有無

話した内容は日付と出席者を書いたメモにして、参加できなかった兄弟姉妹にも同じものを渡しておくと、後で「聞いていない」という行き違いを防げます。

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