貸す前に確認したい2つの税の特例
被相続人の居住用財産（空き家）の特例は、相続の時から売るまでの間、事業・貸付・居住に使っていないことが要件です。いったん賃貸に出すと、その後に売っても対象になりません。売る期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、特例自体は2027年12月31日までの譲渡が対象です。
相続税を払った人には、もう1つ「取得費加算」の特例があります。相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、払った相続税のうち売った財産に対応する額を取得費に加えられます。こちらは貸した後でも要件を満たせば使えますが、同じ財産に空き家の特例と重ねて使うことはできません。どちらが有利かは、税務署か税理士に試算を頼んでください。
貸す場合の契約は2種類
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 契約の更新 | あり。貸主からの解約や更新拒絶には正当事由が必要 | なし。期間の満了で終わる（合意で再契約は可） |
| 契約の方法 | 口頭でも成立する | 書面（電磁的記録を含む）による契約に限る |
| 事前の説明 | 特になし | 契約書とは別の書面で「更新がなく期間満了で終わる」ことを説明 |
| 終了の手続き | 正当事由が問われる | 期間1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了を通知 |
「数年後に売るかもしれない」「家族が戻るかもしれない」という場合、普通借家だと退去してもらえる時期が読めません。国土交通省は定期賃貸住宅標準契約書を公開しているので、条件を考えるときのひな形として参照できます。
家賃収入は不動産所得
家賃は不動産所得として、総収入金額から必要経費を引いて計算し、確定申告が必要になる場合があります。国税庁は必要経費の例として、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費を挙げています。共有で相続した家なら、持分に応じて各共有者の所得になります。
5年間の収支を同じ表で比べる
| 比べる項目 | 貸す | 売る |
|---|---|---|
| 入ってくるお金 | 家賃×入居している月数（空室の月は0） | 売却代金 |
| 出ていくお金 | 貸す前の修繕、管理委託料、固定資産税、保険、退去時の原状回復 | 仲介手数料、測量・家財整理・解体、登記 |
| 税 | 毎年の不動産所得 | 譲渡所得（特例を使えるか） |
| 5年後に残るもの | 建物と土地（さらに古くなった状態） | 手取りの現金 |
数字は、賃貸の査定（想定家賃と空室の見込み）と売却の査定を同じ時期に取り、修繕は見積書の金額を入れます。賃貸では入居者が使う設備の故障対応も貸主の負担になるので、築年数が古い家ほど修繕の幅を大きめに見ておきます。売る場合も、5年待つ間の固定資産税や管理費、建物の傷みによる価格の変化があるため、「今売る」「5年貸してから売る」の2つの時点で比べると判断しやすくなります。
売った後もしばらく住み続けたい事情がある場合は、リースバックという方法もあります。家賃や買戻しの条件はリースバックの家賃と買戻し条件で確認してください。
相談先・申込先の選び方
賃貸の需要と想定家賃は、地域の賃貸を扱う宅地建物取引業者に、売却の査定と同時に聞くと比べやすくなります。管理を委託する場合は、委託の範囲と費用を契約書で確認します。税の特例の選び方は税務署か税理士、共有者の間で方針が分かれている場合は弁護士に相談してください。下の広告はリースバックの相談先の一例で、利用する場合は家賃・期間・買戻しの条件を書面で確認してください。
状況を整理してから相談する
以下は広告です。サービスへ申し込むことを前提にせず、対象地域、対応範囲、費用、契約条件、個人情報の取扱いを確認してから利用してください。
売却後も住み続ける選択肢を確認する
売却価格だけでなく、家賃・賃貸借期間・再購入条件・諸費用を確認して検討してください。
リースバックの条件を見るピタットハウス淀屋橋店の買取リースバック。料金・対象地域・契約条件はリンク先で確認してください。別のリースバック相談先も確認する
査定額と家賃の両方を確認し、契約期間・更新・退去・買戻しの条件を書面で比べましょう。
サービス内容を確認するリースバック（リアルエステート）。料金・対象地域・契約条件はリンク先で確認してください。PR（広告）
墓じまい・散骨の見積もり先の例
改葬先（納骨堂・樹木葬・散骨など）を決めてから見積もりを取ると、撤去費と供養費を分けて比べられます。
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出典
- 国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（確認日 2026-10-20）
- 国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（確認日 2026-10-20）
- 国土交通省｜定期借家制度（定期建物賃貸借制度）（PDF）（確認日 2026-10-20）
- 法務省｜借地借家法等の改正（契約手続の電子化・令和4年5月18日施行）（確認日 2026-10-20）
- 国土交通省｜定期賃貸住宅標準契約書（確認日 2026-10-20）
- 国税庁｜タックスアンサー1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（確認日 2026-10-20）
確認日：2026年10月20日
よくある質問
少しの間だけ貸してから売っても特例は使えますか？
空き家の3,000万円特別控除は、相続後に貸付けに使っていないことが要件のため、短期間でも貸すと対象外になります。
定期借家なら必ず期間で出てもらえますか？
書面での契約と事前の説明書面、期間1年以上なら満了の1年前から6か月前までの通知が必要です。手順を欠くと定期借家として扱われないおそれがあります。
手順と相談先を、ひとつずつ整理したいね。