リースバック契約前チェックリスト｜家賃・更新・修繕・退去

賃貸借の種類を確かめる

賃貸借契約には、期間が来ても原則として更新される普通借家と、更新がない定期借家（定期建物賃貸借）があります。借地借家法第38条によると、定期借家は書面（電磁的記録を含む）で契約した場合に限って更新がない旨を定められ、貸主は契約の前に「更新がなく、期間の満了で終了する」ことを書いた書面を交付して説明しなければなりません。この説明をしなかった場合、更新がないという定めは無効になります。

期間が1年以上の定期借家では、貸主は期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知をしないと、借主に契約の終了を主張できません。通知が遅れた場合は、通知から6か月が経つと終了を主張できるようになります。また、床面積200㎡未満の住まいでは、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情があれば、借主から解約を申し入れることができ、申入れから1か月で終了します。

契約書で確認する項目

国土交通省の検討会の資料も、修繕について「どの設備が消費者の所有のままか」「故障時にどちらが修繕費を負担するか」「新たな設備を設置できるか」「退去時の原状回復の範囲」を確認するよう挙げています。家を売った後は、自分の判断で自由に改修できなくなる点を前提にしましょう。

定期借家の期間が終わった後に住み続けられるかどうかは、再契約できるかにかかっています。再契約は貸主と借主の合意がなければ成立しないため、「再契約を前提にしている」という口頭の説明だけで判断しないことが大切です。なお、借主に不利な特約で第38条の定めに反するものは無効とされています（同条第8項）。

契約の解除について

宅地建物取引業法のクーリング・オフは、宅建業者が売主で消費者が買主の取引に適用されるもので、消費者が家を売るリースバックには使えません。国土交通省の資料は、契約後に解除すると手付金の倍返しや違約金が生じることが多いとしています。署名・押印の前に、契約書と重要事項の説明書を持ち帰って読み、家族や専門家に見てもらう時間を確保してください。

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