リースバックとリバースモーゲージの違い｜所有権・返済・相続

仕組みの違い

国土交通省の検討会の資料は、リバースモーゲージは融資であるため契約終了時点で返済が必要で、融資期間中は元金を返済しないことが一般的なため、債務の残高が減りにくいと説明しています。

【リ・バース60】の例

住宅金融支援機構が民間金融機関と提携して扱う【リ・バース60】では、毎月の支払いは利息のみで、元金は契約者が亡くなったときに、相続人が一括で返済するか、担保の住宅と土地を売った代金で返済します。一括返済すれば家を残せますが、売却して返済すると家は残りません。

• 資金の使い道は、住宅の建設・購入、リフォーム、住宅ローンの借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などで、生活資金には使えない
• 利用できる年齢は金融機関ごとに異なる。満50歳以上60歳未満の場合、融資限度額は担保評価額の30％
• 売却代金で返しきれない残債務を相続人が返済しなくてよい「ノンリコース型」と、返済が必要な「リコース型」がある
• ノンリコース型で免除された残債務は、一時所得として課税の対象になる可能性がある（税務署や税理士に確認）

このように、リバースモーゲージは使い道が限られる商品があり、生活費を補う目的なら対象外になることがあります。一方、リースバックは売却代金を自由に使えますが、家は自分のものではなくなり、賃貸借契約の条件しだいで住める期間が決まります。

住宅ローンが残っている家でも、【リ・バース60】は住宅ローンの借換えに使えるとされています。商品の概要は住宅金融支援機構のカスタマーセンター（0120-9572-60、平日9時〜17時）でも問い合わせできますが、申込みや審査は取扱金融機関で行います。

相続人への影響

リースバックで家を売ると、その家は相続財産に入らず、相続人が引き継ぐのは売却代金の残りです。リバースモーゲージでは家は相続財産に残りますが、借入れの返済も相続人の課題になります。どちらも家族の将来に関わるため、本人だけで決めず、相続人になる家族と契約内容を共有しておくことが大切です。

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