リースバックの家賃と買戻し条件｜口頭約束にしない確認点

賃料は総額で考える

国土交通省の検討会の資料は、契約期間全体の賃料総額、途中で増額される可能性、売却代金から賃料を払い続けられるかを確認するよう挙げています。毎月の賃料が年金や収入の範囲で払えても、何年住むつもりかによって支払いの合計は大きく変わります。

考え方としては、まず「売却代金」から仲介手数料や登記費用、引っ越しをしない場合でも必要な費用を引き、次に「月額賃料×住む予定の月数」を引きます。残った金額が、リースバックで実際に使えるお金です。住む予定の期間は、楽観的な見通しと、介護などで早く住み替える場合の両方で試算しておくと判断を誤りにくくなります。

賃料が上がる可能性

借地借家法第32条は、税負担や経済事情の変動などで賃料が不相当になったときは、契約の条件にかかわらず、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています（一定期間増額しない特約があればそれに従います）。定期借家の場合、契約に賃料の改定についての特約があると、第32条は適用されません（第38条第9項）。つまり、改定の特約の内容がそのまま賃料のルールになります。「何年ごとに、何を基準に、どこまで上がるか」を契約書で確かめてください。

売却価格と賃料のバランス

リースバックでは、売却価格と賃料が組み合わせで提示されることがあります。国土交通省の資料は、売却価格が相場から大きく外れた価格設定になっていないか、複数の宅地建物取引業者に意見を聞いて判断するよう勧めています。リースバック事業者以外の会社にも通常の売却での査定を頼み、その差額と、住み続ける期間の賃料総額を並べて比べると、条件の良し悪しが見えやすくなります。

買戻しは「約束」であり権利ではない

国土交通省の資料は、買戻しは当然の権利ではなく事業者との約束事だと注意しています。将来買い戻せると聞いていても、契約書に書かれていなければ実現しない可能性があります。確認したいのは、買戻しができる期限、買戻し価格の決め方（売却価格と同じか、上乗せがあるか、時価か）、買い戻すための条件（賃料の滞納がないことなど）です。

民法第580条は、買戻しの期間は10年を超えることができず、特約で10年より長く定めても10年に短縮されると定めています。一度期間を決めると後から延ばすことはできず、期間を定めなかった場合は5年以内に買い戻さなければなりません。買戻しの約束がどの契約書のどの条項に書かれているかを、署名の前に確認しましょう。

買戻し価格が払えるかどうかも現実的に考える必要があります。資金のあてがないまま「いずれ買い戻せる」と考えて契約するのは避けたいところです。

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