仕組みの違い
| 項目 | 仲介（媒介） | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 一般の個人や事業者を不動産会社が探す | 不動産会社が自ら買う |
| 売却までの期間 | 買主が見つかるまで分からない | 条件が合えば短い |
| 媒介報酬 | 成約時に支払う（法律で上限あり） | かからない |
| 価格の決まり方 | 市場で買主と交渉 | 会社の再販売や活用の計画から逆算 |
| 家財・不具合 | 片付けや告知の範囲を買主と調整 | 現況のまま引き取る条件を提示されることがある |
媒介契約の3つの種類
仲介を頼むときは媒介契約を結び、不動産会社は契約内容を書いた書面を依頼者に渡す義務があります（宅地建物取引業法第34条の2第1項）。契約の種類で、他社に重ねて頼めるかや報告の頻度が変わります。
| 種類 | 他社への依頼 | 有効期間 | 業務処理状況の報告 | 指定流通機構への登録 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | できる | 法律の上限なし | 法律の定めなし | 義務なし |
| 専任媒介 | できない | 3か月以内 | 2週間に1回以上 | 契約日から休業日を除き7日以内 |
| 専属専任媒介 | できない（自分で見つけた相手とも直接契約できない） | 3か月以内 | 1週間に1回以上 | 契約日から休業日を除き5日以内 |
専任媒介の有効期間は3か月を超えられず、長く定めても3か月になります。更新は依頼者からの申出がある場合に限られます（同条第3項・第4項）。登録期間は宅地建物取引業法施行規則第15条の10で定められ、不動産会社は登録したことを証する書面を依頼者に渡します。遠方に住んでいて状況が見えにくい場合は、報告の頻度が決まっている専任系の契約のほうが進み具合を把握しやすくなります。
800万円以下の空き家の媒介報酬
国土交通省は2024年7月1日から媒介報酬の規制を見直しました。物件価格が800万円以下の宅地建物（空き家に限りません）の売買の媒介では、不動産会社は売主・買主それぞれから30万円の1.1倍（33万円）まで報酬を受け取れます。この特例による報酬額は、媒介契約を結ぶ前に依頼者へ説明し、合意しておく必要があります。安い物件ほど通常の計算よりも報酬が高くなる場合があるため、媒介契約書の報酬欄を確認してから署名してください。
引渡し後の責任
売主が個人の場合、民法では、建物が契約内容に適合しないとき、買主は不適合を知った時から1年以内に通知すれば責任を追及できます（第566条）。仲介で一般の買主に売る場合は、この責任の範囲や期間を特約で決めるのが通常です。買取では、不動産会社が建物の状態を織り込んで価格を出すため、売主の責任を負わない条件が提示されることがあります。どちらの場合も、知っていた不具合を告げなかったときは特約があっても責任を免れない（第572条）ため、告知の範囲は同じです。
手取りで比べる
- 仲介：売却額 − 媒介報酬 − 片付け・測量・修繕など売る前の費用
- 買取：買取額 − 会社負担にならない費用（残置物や解体の扱いを確認）
- 共通：売却までの固定資産税や管理費、譲渡所得にかかる税
買取の提示額が低く見えても、片付けや測量を会社側が負担する条件なら差は縮まります。費用をどちらが負担するかを書面でもらい、同じ項目で並べてください。
相談先・申込先の選び方
仲介で売るなら、物件のある地域で取引実績のある不動産会社に、媒介契約の種類と報酬額を確認したうえで依頼します。買取を検討する場合も、複数の会社に同じ条件（家財を残すか、解体するか、引渡し時期）を伝えて提示を受けると比べやすくなります。契約内容の不明点は、都道府県の宅建業の担当窓口や不動産関係団体の相談窓口で相談できます。売却益の税金は税務署か税理士へ確認してください。
状況を整理してから相談する
以下は広告です。サービスへ申し込むことを前提にせず、対象地域、対応範囲、費用、契約条件、個人情報の取扱いを確認してから利用してください。
空き家の活用・売却方法を相談する
住所や建物の状況を整理したうえで、空き家の活用・売却・管理について相談できます。対応地域と申込条件はリンク先で確認してください。
空き家解決の相談内容を見るタウンライフ 空き家解決。料金・対象地域・契約条件はリンク先で確認してください。PR（広告）
墓じまい・散骨の見積もり先の例
改葬先（納骨堂・樹木葬・散骨など）を決めてから見積もりを取ると、撤去費と供養費を分けて比べられます。
リンク先で申し込みや問い合わせがあった場合、当サイトに報酬が支払われることがあります。料金・対応地域・保証などの条件は、必ず各社の公式ページと見積書で確認してください。
出典
- e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法（第34条の2 媒介契約）（確認日 2026-10-20）
- e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法施行規則（第15条の10 指定流通機構への登録期間）（確認日 2026-10-20）
- 国土交通省｜空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（PDF）（確認日 2026-10-20）
- e-Gov法令検索｜民法（確認日 2026-10-20）
確認日：2026年10月20日
よくある質問
専任媒介は途中で他社に変えられますか？
専任媒介の有効期間は3か月以内で、更新は依頼者の申出がある場合に限られます。期間満了で更新しなければ別の会社に頼めます。期間中の解除は契約書の定めを確認してください。
800万円以下なら報酬は必ず33万円ですか？
33万円は上限です。特例の報酬額は媒介契約の前に説明を受けて合意することが必要とされています。
手順と相談先を、ひとつずつ整理したいね。