空き家はそのまま売る？解体して売る？届出・税・契約責任で比べる

2つの売り方で変わること

どちらが有利かは立地と建物の状態で変わります。土地として需要がある地域では更地のほうが買主を探しやすい一方、建物を直して住みたい人が多い地域では、解体すると買主候補を自分で減らすことになります。査定のときは「現況のままの価格」と「更地にした場合の価格」を両方聞き、その差が解体費を上回るかを確認します。

解体する場合に必要な届出

杉並区の案内では、床面積の合計が80㎡以上の建築物を解体する工事は建設リサイクル法の届出が必要で、工事に着手する日の7日前までに届け出るとされています。届出は発注者が行うのが原則で、解体業者などが代わりに出す場合は委任状が要ります。届出先は区市町村や都道府県で異なるため、建物の所在地の窓口で確認してください。

石綿（アスベスト）についても、2022年4月1日以降に着手する工事から、解体部分の床面積が80㎡以上の建築物の解体は、事前調査の結果を電子システムで報告することになりました（環境省）。個人の住宅も対象です。報告するのは工事を行う業者ですが、見積もりの段階で、事前調査の費用と報告まで含まれているかを確かめておくと、着工直前に追加費用が出るのを防げます。

解体が終わったら、建物の登記を閉じる建物滅失登記を1か月以内に申請します。手順は建物滅失登記の解説にまとめています。

固定資産税：解体の時期で翌年度の税が変わる

総務省の固定資産税の概要では、住宅用地のうち200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が価格の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1になる特例が示されています。固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）の状況で課税されるため、年内に解体して更地のまま1月1日を迎えると、翌年度は特例が使えない可能性があります。売買の時期が読めないうちに急いで解体すると、売れるまでの税負担が増えることがあります。

逆に、建物を残していても、管理が不十分で市区町村から「管理不全空家等」として勧告を受けると、住宅用地特例の対象から外れます。詳しくは管理不全空家と固定資産税を参照してください。

現況のまま売るときの契約上の責任

民法では、引き渡した建物が契約の内容に適合しない場合、買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知すれば、修補や代金減額、損害賠償などを求められます（第566条）。古い空き家を現況で売るときは、この責任を負わない、または範囲を限る特約を結ぶことが多くあります。ただし、売主が知っていながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（第572条）。雨漏りの跡やシロアリ被害など、分かっていることは物件状況の告知書に書いておくことが、後のトラブルを防ぐ一番の方法です。

3,000万円特別控除を使う場合

相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、建物を残して売る場合と、取り壊して土地を売る場合で要件が分かれています。解体のタイミングによって適用の可否が変わることがあるため、解体を契約する前に要件を確認してください。要件の詳細は相続空き家の3,000万円特別控除にまとめています。

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