旧耐震の空き家を売る前に｜耐震診断・改修・解体の考え方

旧耐震かどうかの確かめ方

国土交通省は、昭和56年（1981年）以前に建てられた建物を、耐震基準が強化される前の「旧耐震基準」で建てられたものと説明しています。空き家の特例の要件は「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」です。手元の資料では、次の順で確認します。

• 建築確認済証・検査済証の日付（家財整理の前に探しておく）
• 登記事項証明書の建物の「新築」の日付
• 固定資産税の課税明細書の建築年

着工から完成までに時間がかかった家は、資料によって日付がずれることがあります。耐震基準は建築確認を受けた時点の基準が適用されるため、1981年6月以降に完成した家でも、建築確認が5月31日以前なら旧耐震の場合があります。税の特例で使う場合は、どの日付で判定されるかを税務署に確認してください。国土交通省の資料では、住宅の耐震化率は令和5年時点で約90%とされています。

3,000万円特別控除の3つの売り方

3つ目の方法について、国税庁のページは工事を誰が行うかを書いていませんが、横浜市の案内は、売買契約書に基づき買主が翌年2月15日までに取壊しや耐震改修をした場合も対象になるとしています。買主が工事をする前提で売る場合は、工事の内容と期限を売買契約に入れ、必要書類を税務署か税理士に確認してください。期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、売却代金は1億円以下です（特例の要件）。

耐震診断・改修の補助

耐震診断や耐震改修には、国と地方公共団体が協力した補助制度があります。対象の建物、補助率、申込期間は自治体ごとに違い、年度の予算に達すると受付を終えることもあります。国土交通省は地方公共団体の支援制度の整備状況と問い合わせ窓口の一覧を公表しており、日本建築防災協会も耐震診断・耐震改修の相談窓口を案内しています。売却前に診断だけ受けて結果を買主に示す、という使い方も考えられます。

2025年4月から、大規模なリフォームに建築確認

建築基準法の改正で、2025年4月以降に着手する木造2階建てなどの大規模なリフォームは、事前に建築確認が必要になりました。「大規模」とは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の一種以上について過半を改修することです。屋根の全面的な改修は該当しますが、屋根や壁の仕上げ材だけの改修や、水回りの改修は手続きが要りません。延べ面積100㎡を超える建物の大規模なリフォームは、建築士による設計・工事監理も必要です。改修して売るか、現況のまま売るかを比べるときは、この手続きの期間と費用も見込んでおきます。

取り壊す場合は、解体後1か月以内の建物滅失登記と、翌年からの固定資産税の変化も確認してください。

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