相続した土地の境界が分からない｜売却前の測量・越境確認

「筆界」と「所有権の境」は別のもの

法務省は、筆界を「土地が登記されたときにその範囲を区画するものとして定められた線」と説明し、所有者どうしの合意で変更することはできないとしています。一方で、日常的に「境界」と言うときは所有権の範囲の線を指すこともあり、両者は一致することが多いものの、ずれている場合もあります。売却で問題になるのは多くの場合、筆界がどこかと、その線を隣地の所有者が認めているかの両方です。

法務局で取れる図面

オンラインや窓口で、次の証明書を請求できます。公図だけでは距離や面積を現地で再現しにくいことがあるので、地積測量図が登記されているかどうかも確認します。

• 地図証明書：地図または地図に準ずる図面（いわゆる公図）
• 図面証明書：土地所在図、地積測量図、地役権図面、建物図面、各階平面図
• 登記事項証明書：地目・地積と所有者、共有の持分

親が以前に測量して境界確認書を隣地の人と交わしている場合は、その写しが家に残っていることがあります。家財を処分する前に探しておくと、測量をやり直す範囲が小さくなる可能性があります。

隣の塀・木の枝が越境しているとき

2023年4月施行の民法改正で、越境された土地の所有者が自分で枝を切り取れる場合が定められました（民法233条3項）。①竹木の所有者に切除を催告したのに相当の期間内に切らないとき、②竹木の所有者や所在を知ることができないとき、③急迫の事情があるとき、の3つです。また、境界付近での工事や測量のために必要な範囲で隣地を使用する権利も明確になりました（民法209条）。いずれも、隣地の人への通知や方法の選び方に決まりがあるので、実行前に条文と運用を確認してください。

塀やブロックが越境している場合は、撤去を求めるか、越境を認めたうえで将来の建替え時に下げる覚書を交わすかなど、話し合いで決めることになります。売却時には、覚書の有無を買主に説明できるようにしておきます。

話し合いで決まらないとき：筆界特定制度とADR

筆界特定制度は、法務局の筆界特定登記官が外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、現地での筆界の位置を特定する制度です。土地の所有者として登記されている人やその相続人が、土地を管轄する法務局に申請できます。手数料は土地の価格で決まり、法務省は申請人の土地と隣地の価格の合計が4,000万円の場合で8,000円という例を示しています。測量が必要になれば、その費用は別にかかります。所有権の範囲を決める制度ではなく、結果に納得できない場合は裁判で争うこともできます。

所有権の範囲を含めて話し合いで解決したい場合は、各地の土地家屋調査士会が運営するADR境界問題相談センターがあります。土地家屋調査士と弁護士が調停人として話し合いを進め、合意に基づいて境界標の設置や登記手続きにつなげる仕組みです。

境界がはっきりしない土地は、相続土地国庫帰属制度でも申請が却下される類型に当たるため、手放す方法を検討する場合も境界の確認が先になります。

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