売れにくい空き家の整理順｜再建築・接道・借地・傾斜地を確認

売れにくい理由を資料で切り分ける

接道義務：道路に2m以上接しているか

建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2m以上接しなければならないと定めています。接していない土地は、今の建物を壊すと同じように建て直せない可能性があり、査定が低くなる大きな理由になります。

ただし、例外もあります。東京都の案内では、幅員4m以上の「道」に2m以上接し、用途・規模が基準に合う建築物は特定行政庁の認定（43条2項1号）で、周囲に公園や広場などの広い空地がある場合などは建築審査会の同意を得た許可（同2号）で建てられる場合があるとしています。基準は自治体ごとに定められているので、実家がある市区町村の建築指導の窓口に、敷地が接している道の種別と、建替えができるかを確認してください。

借地の上の家

借地上の建物を売ると、土地の賃借権も一緒に移るため、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合のために、裁判所の借地非訟事件として「土地の賃借権譲渡又は転貸の許可申立事件」があり、東京地方裁判所も手続きを案内しています。まず契約書で地代・期間・譲渡の条件を確認し、地主に買い取ってもらえるかも含めて相談します。

価格が低い物件の仲介手数料の特例

国土交通省は2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の宅地建物を「低廉な空家等」として、売買の媒介報酬を30万円の1.1倍（33万円）まで受け取れるようにしました。媒介契約を結ぶ前に、報酬額について説明と合意が必要です。貸す場合も、長期間使われていない空き家等は、貸主から家賃の2.2か月分を上限に受け取れる特例があります。手数料の額は、契約前に書面で確認してください。

査定は、仲介で売る場合の価格と、業者が直接買い取る場合の価格の両方を聞いておくと、手間と金額の差が分かります。隣地の所有者が土地を広げたいと考えていることもあるので、境界の立会いなどで話す機会があれば、買い取りの意向を聞いてみる方法もあります。

手放す方法と期限

• 相続放棄：自分のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所へ申述する。収入印紙800円分。家だけでなく預金なども含めてすべて相続しないことになる
• 期間の伸長：3か月以内に財産を調べても判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられる
• 相続土地国庫帰属制度：建物がある土地は申請できず、更地にしたうえで要件と負担金を確認する（制度の要件）
• 空き家バンク：自治体の制度で、地域によって登録条件が違う（登録前の確認点）

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