未登記建物を相続したとき｜表題登記・課税台帳・売却前の確認

未登記かどうかを確かめる

まず、固定資産税の課税明細書に載っている家屋と、法務局の登記事項証明書を突き合わせます。課税明細書には家屋があるのに、同じ所在地で建物の登記記録が見つからない場合は、未登記の可能性があります。母屋は登記されていても、後から建てた増築部分や離れ、車庫だけが登記されていないこともあります。

課税明細書と登記事項証明書で、家屋の所在、種類、構造、床面積を見比べます。一致しない場合や、該当する登記記録が見つからない場合は、物件のある市区町村の資産税の担当に「この家屋は登記されているか」を問い合わせるのが確実です。船橋市も、登記済みか未登記か分からない場合は法務局か資産税課に問い合わせるよう案内しています。

2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度は、所有権の登記がある不動産を一覧にする仕組みです。表示に関する登記しかない不動産や、登記そのものがない建物は一覧に出てこないため、この証明だけで「親の建物はこれで全部」と判断しないよう注意が必要です。

表題登記の義務

不動産登記法第47条第1項は、新築した建物や、表題登記がない建物の所有権を取得した人は、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象とされています（同法第164条第1項）。相続で未登記の建物を取得した場合にどう進めるかは個別の事情で変わるため、土地家屋調査士や法務局に確認してください。

表題登記は建物の所在・種類・構造・床面積などを記録する登記で、図面の作成や現地の確認を伴います。表題登記の後に所有権の保存登記をすると、所有者を登記記録で示せるようになります。

市区町村への届出

未登記の家屋も、固定資産税は課税台帳に基づいて課税されています。船橋市は、新築・増築・所有者の変更・用途の変更などがあったときは、法務局への登記申請や資産税課への届出が必要だと案内しています。神戸市は、相続に関する家屋の届書に、法定相続人が分かる戸籍謄本や法定相続情報一覧図、遺言書の写し、遺産分割協議の写しなどを添付するよう求めています。神戸市はこの届出は不動産登記法によるものではないと明記しており、届出をしても登記の代わりにはならない点に注意してください。

売却・解体の前に

未登記の建物を残したまま売る場合、買主や金融機関に所有者をどう示すかが問題になります。解体する予定なら、取り壊した後に市区町村へ届け出ることで課税台帳の記録を消す流れになり、法務局の滅失登記はできません（建物滅失登記の解説）。売るか壊すかで必要な手続きが変わるため、方針を先に決めましょう。

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