売却に関わる主な期限
| 期限 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 死亡を知った日の翌日から10か月 | 相続税の申告と納付（相続税がかかる場合） | 国税庁 No.4205 |
| 取得を知った日から3年 | 相続登記の申請義務 | 法務省 相続登記Q&A |
| 相続税の申告期限の翌日以後3年 | 相続税額の一部を取得費に加える特例の譲渡期限 | 国税庁 No.3267 |
| 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日 | 相続空き家の3,000万円特別控除の譲渡期限 | 政府広報オンライン |
| 毎年1月1日 | 固定資産税の課税の基準日 | 総務省 |
売却で使える税の特例を考えると、「申告期限までに分け方を決め、その後に売る」流れが多くなります。ただし相続税がかからない場合は、取得費の特例はそもそも使えません（相続税が課税されていることが要件）。
工程表（亡くなってから約1年で売る場合）
| 時期の目安 | やること |
|---|---|
| 1〜2か月目 | 遺言の有無を確認し、戸籍を集めて相続人を確定する。空き家の鍵・郵便・電気水道の扱いを決める |
| 2〜4か月目 | 登記事項証明書・固定資産税の通知書などを集め、不動産会社に現況と更地の両方で査定を頼む |
| 4〜6か月目 | 遺産分割協議で誰が取得するか（共有にするか）を決め、相続登記を申請する |
| 6〜7か月目 | 家財の整理、境界の確認、必要なら測量。解体する場合は業者と補助制度を確認 |
| 7〜10か月目 | 媒介契約を結び売り出す（専任媒介は3か月以内の契約）。相続税の申告期限に注意 |
| 10〜12か月目 | 売買契約・引渡し。滅失登記（解体した場合） |
| 売った翌年の2〜3月 | 譲渡所得の確定申告（特例を使う場合は書類を添付） |
相続登記が済まないと売買による名義変更ができないため、遺産分割の話し合いは早めに始めます。分割がまとまらず登記の期限が近づく場合は、相続人申告登記で申請義務を果たす方法がありますが、それだけでは売却できません。
つまずきやすい点
- 相続人の一人が遠方や海外にいて、協議書への署名・押印に時間がかかる
- 名義が祖父母のままで、相続人が増えている
- 境界標が見当たらず、隣地との確認に数か月かかる
- 売り出してから価格を見直すまでの期間を決めていない（専任媒介は3か月ごとに更新の判断がある）
媒介契約は3か月単位で区切られるため、売り出す前に「3か月で反応がなければ価格や売り方を見直す」と家族で決めておくと、判断が先延ばしになりにくくなります。
売却後の税金
土地や建物の売却益は、給与などとは分けて計算する分離課税の譲渡所得です。相続で取得した不動産は、亡くなった人が取得した日から所有期間を数え、売った年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得になります（国税庁 No.3202）。取得費の特例と3,000万円特別控除はどちらも申告が必要です。
相談先・申込先の選び方
期限の管理と相続人の確定・登記は司法書士、相続税の申告と売却時の特例の選び方は税理士や税務署、価格と売り方は不動産会社が相談先です。相続人の間で意見が分かれていて協議が進まない場合は、弁護士や家庭裁判所の調停も選択肢になります。最初の2か月で相談先を決め、工程表を家族で共有しておくと、期限の見落としを防げます。
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出典
- 国税庁｜No.4205 相続税の申告と納税（確認日 2026-10-20）
- 法務省｜相続登記の申請義務化に関するQ&A（確認日 2026-10-20）
- 国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（確認日 2026-10-20）
- 国税庁｜No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）（確認日 2026-10-20）
- 政府広報オンライン｜空き家の相続・活用に関する記事（確認日 2026-10-20）
- e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法（第34条の2 媒介契約）（確認日 2026-10-20）
確認日：2026年10月20日
よくある質問
相続税がかからない場合も10か月の期限を気にする必要はありますか？
相続税の申告が不要なら10か月の期限はかかりませんが、相続登記の3年と、3,000万円特別控除の譲渡期限は別にあります。
相続登記をする前に売り出せますか？
査定や売り出しの相談はできますが、買主への名義変更には相続登記が必要です。引渡しまでに登記を済ませる段取りにします。
手順と相談先を、ひとつずつ整理したいね。