相続した実家を共有名義にする前に｜管理・売却で決めておくこと

ひとりで・過半数で・全員で決めること

法務省の資料では、短期の賃借権等は建物で3年、山林以外の土地で5年までなら管理行為として持分の過半数で設定できるとされています。それを超える期間の賃貸は、全員の同意が必要になる点に注意が必要です。また、共有者のひとりが家を使っている場合でも、持分の過半数で管理に関する事項を決められることが明確になりました。

連絡が取れない・返事をしない共有者がいるとき

• 賛否を明らかにしない共有者：裁判所の決定を得て、その人以外の共有者の持分の過半数で管理に関する事項を決められる
• 所在が分からない共有者：裁判所の決定を得て、その人以外の共有者全員の同意で変更を加えられる
• 持分の取得：裁判所の関与のもとで、所在等不明共有者の持分に相当する金銭を供託し、その持分を取得して共有を解消する仕組みもできた

相続した共有の場合は、遺産分割が終わる前かどうかで使える手続きが変わります。どの手続きが使えるかは、司法書士や弁護士に確認してください。

管理者を決めておく

共有者は、持分の過半数で共有物の管理者を選べます。管理者は管理に関する行為（軽微な変更を含む）ができるので、遠方に住む兄弟姉妹が多い場合、地元にいる1人を管理者にして、草刈りや修繕の発注、鍵の管理を任せる形が考えられます。管理費の負担割合、立て替えた費用の精算方法、売却を検討し始める時期も、同じ書面に書いておきます。

• 固定資産税の納税通知を受け取る代表者と、各共有者が負担する割合
• 修繕を発注できる金額の上限（それを超えたら全員に相談する）
• 家財や仏壇をいつまで置いておくか
• 共有者の誰かが持分を手放したくなったときの、ほかの共有者の買取りの申し出方
• 何年後に、どの条件になったら売却を話し合うか

共有で売るときの税

相続した空き家を売って3,000万円特別控除を使う場合、控除は売った共有者ごとに受けられます。ただし、2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いると、1人あたりの上限は2,000万円になります。売却代金1億円以下の要件は、ほかの相続人が売った分も合算して判定し、期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。

共有にしない分け方も比べる

共有は話し合いの結論を先送りするために選ばれることがありますが、共有者の誰かが亡くなるとその持分がさらに相続され、名義人が増えていきます。1人が取得して他の相続人に代償金を払う方法や、売って代金を分ける方法と比べてから決めてください（遺産分割協議書の確認点）。共有でも単独でも、相続登記は取得を知った日から3年以内に申請する義務があります（期限の数え方）。

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