住所変更登記の義務化と相続不動産｜2026年4月から2年以内

義務の内容

法務省は、登記官が義務違反を把握してもすぐ裁判所に通知するのではなく、相当の期間を定めて申請を催告し、それでも申請されない場合に過料の通知をすると説明しています。

相続した不動産で起きやすいこと

親から相続した実家を相続登記した後、相続人自身が転居すると、登記上の住所は古いままになります。今回の義務は所有権の登記名義人すべてが対象なので、相続で名義人になった人も住所変更登記が必要です。複数の相続人の共有名義にした場合は、それぞれの住所変更に注意が要ります。

もう一つの問題は、登記上の住所が古いままだと、相続人が親の不動産を探すときに見つけにくくなることです。2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度は氏名と住所で検索する仕組みのため、登記記録と違う住所で登記されている不動産は一覧に出ないことがあると法務省は注意しています。親が引っ越しを繰り返していた場合は、過去の住所も条件に加えて請求するなどの工夫が必要です。

スマート変更登記

法務省は、簡単な申出を1回しておけば、法務局が住所等の変更を確認して登記をする「スマート変更登記」を案内しています。あらかじめ「検索用情報」（氏名、ふりがな、住所、生年月日など）を申し出ておくと、登記官が住民基本台帳ネットワークで変更を確認し、職権で変更登記をする仕組みです。手続きの詳細は法務省の「スマート変更登記のご利用方法」のページで確認してください。

検索用情報の申出は、相続登記など所有権の移転登記を申請するときに一緒に行うほか、すでに名義人になっている人は「かんたん登記・供託申請」のWebサイトから単独で申し出ることもできます（電子証明書は不要）。書面の場合は不動産を管轄する法務局に出します。変更が見つかると法務局から意思確認の通知が届き、本人の了解を得てから登記される流れです。なお、海外に住んでいる人は法務局が住所の変更を確認できないため、スマート変更登記の対象になりません。海外に住む相続人がいる場合は、自分で変更登記を申請する前提で準備が必要です。

今のうちに確認すること

1. 自分が名義人になっている不動産の登記事項証明書を取り、住所・氏名が現在のものと一致しているかを見る
2. 一致していなければ、住所の変更が分かる住民票の写しや戸籍の附票を取り、変更登記をする
3. 今後の転居に備えて、スマート変更登記（検索用情報の申出）を検討する

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